今回は、500万円から購入可能なカンボジア不動産のオンラインセミナーです。
カンボジア不動産に詳しいアンナアドバイザーズ荒木杏奈代表自身の経験そして現地の最新情報も交え、現地の不動産事情、メリットやリスク、具体的な物件のご紹介も致します。
今回はカンボジアを中心としたアジアのラグジュアリーなホテルグループへの投資のご案内です。

ご紹介する案件は有名な雑誌の TIME や BRUTUS にも掲載されていて、皆さんも知っているような有名なハリウッドスターもお忍びで訪れるホテルです。
カンボジアの国立公園内のジャングルにある、非日常体験ができるシンタマニワイルドというホテルは、あのジャスティンビーバーとエドシーランが訪れた時のサインもございます。

・アンコールワットの遺跡の近くのパークハイアットのホテル
・ルイヴィトン（LVMH）から買収したラオスとカンボジアのラレジデンス
・カンボジアの無人島を80棟のプライベートヴィラで埋め尽くしたJATI Island Hotel
などのホテルグループです。

このホテルグループは、ホテル経営だけではなく、20年以上前からSDGsの活動、シンタマニ財団にも力を入れています。
毎年ホテルの収益の5%を財団の予算として確保し、ホテルの周辺地域の貧困層の支援であり、環境保護といった活動を行っています。

既に海外不動産投資に取り組まれている方、そもそも海外不動産投資が初めての方までお気軽にご参加ください。

▲TIME や BRUTUS

アンナアドバイザーズの新規事業でこのホテルグループに投資する取組みを始めました。名前は、『HMD ASIA GROWTH FUND』といい、投資はファンドで債券（社債）または株式で投資をしていただけます。

配当利回りは、想定社債7%、株式は20%ほどになります。
さらに宿泊特典で、投資総額の想定7.5％分のホテルクレジットが付与されます。会社で投資頂いた場合、社員研修・社員旅行、個人で投資頂いた場合ですと、ご家族でホテルグループ内をご利用頂けます。

※本ファンドの債券利回りは年7%、株式目標利回りは年20%を想定していますが、これは一定の前提条件に基づく想定であり、将来の収益を保証するものではありません。市場環境等により、元本割れを含む損失が生じる可能性があります。
※宿泊特典については、現時点での想定であり、市場環境並びに当ホテルグループの将来の事業環境の動向により、変更となる可能性があります。

カンボジア経済の産業構造には、その中心となる「縫製業・製靴業」が、カンボジア経済全体を支えています。また、近年大きく伸びている「観光業」においても、2018年に43億5,000万ドルの総収益を得ており、前年から19.8％の増加を記録しています。 独裁政権としてフン・セン政権が中国への傾斜を強めていることから、「カンボジアの中国化」も懸念されてはいますが、若年層人口が多い高度経済成長国として、IMFは今後もカンボジア経済の成長が続くと予想をしています。

GDP成長率は毎年7％を超えるカンボジア。国連予想では、カンボジアの人口は2060年にピークを迎えるとされ、毎年約30万人もの新しい労働力が生まれ、若者が経済成長を支えています。
「人口ボーナス」の残存年数が長く、若年層人口の増加を背景とする所得向上・経済成長が長期にわたり期待が出来ます。
就労人口が多いことは、今後の経済成長にとって大きなアドバンテージとなります。

安定的な経済成長に不可欠な人口増や人口構成比をベースにする成長戦略ですが、最大の特徴は、外国投資の積極的な受け入れにあります。
経済特区の設置や、サービス産業の外資100％の会社設立を認めるなどの投資優遇措置を設けることで、海外からの直接投資受入額（2013年）は13億米ドルにのぼります。
カンボジアの外国直接投資（Foreign Direct Investment=FDI）に関する法制度は、その規制がほとんどなく、むしろ投資を奨励するようになっています。
土地所有を除いて、内国法人とほぼ変わりなく扱われており、多くの分野で外資系企業が活動しやすい状況にあります。
これがカンボジア経済の成長を進める大きなポイントの1つです。

また近年、首都プノンペンを拠点に、日本企業の展開が進んでいます。
2012年、2013年の経済特区への投資総額（認可ベース）では件数・投資額ともに日本が第1位。
旺盛な経済成長と日本企業の積極進出を背景に2016年9月には成田～プノンペン間の直行便が開始しました。

投資したコンドミニアムを賃貸で運用した際のインカムゲインを仮に計算した場合、利回りは、賃貸料 ÷ 物件価格で割り出されるので、賃貸料が高いか物件価格が安ければ、結果として想定利回りは高くなります。

高利回りが狙えるという結果をみれば容易に予想できることですが、実は東南アジアで不動産投資の対象となる代表的な国と比較して、カンボジアの不動産の価格競争力は大変強いものです。

不動産の価格は、次の4つの要素の総和です。

① 労務費

カンボジアはASEANのなかでももっとも安いグループに属します。
賃金水準については、今後上昇していくことが予想されますが、依然として低水準です。
2019年の縫製業の最低賃金は182米ドルでした。

② 土地代

2005〜2008年のバブル期に倍以上になるという急激な上昇がありました。
しかし、リーマンショックによってカンボジアの不動産価格は半値以下に暴落しました。
その後の経済復興に伴って値を戻しつつあるとはいえ、プノンペン中心部の伸びしろはまだ期待が出来ます。
さらに、この価格はASEAN各国の首都と比較しても安価なので、相対的な値頃感はさらに高まっています。

③ 建材と材料費 / ④ 利益

他国の不動産と比べて、たとえ建材・材料費、利益が変わらないとしても（実際にはそのどちらもカンボジアの方が安価であると考えられます）、最終的な物件価格は抑えられたものになります。
実感値でいえば、現在、アジアで最も不動産価格が高騰しているのはシンガポールで、相場観的には東京をはるかに超える価格です。
マレーシアのクアラルンプールでさえ、 東京と同等か安くとも3分の2程度であるのに比べ、カンボジアでは首都の一等地に立つ最高級コンドミニアムは東南アジアの中でも安く手に入れることが出来ます。

投資ポイント

① 為替変動リスク → 米ドル決済

カンボジアは東南アジアで唯一米ドル建てで所有することができる国です。
カンボジアは実質的に米ドルが流通し、米ドル決済ができます。
投資で得た利益も米ドルで受け取ることができるので、海外不動産投資の大きなリスクとなる通貨変動に収益を左右されず、安心して利益を上げることが可能です。

② 売却リスク → 買取保証オプション付き

買取保証付きの案件をご紹介致します。

③ プレビルドのリスク → 業者選定とリアルタイムな情報

プレビルドで物件を購入する場合、工事の進捗に応じて支払いが発生します。
プレビルドで物件を購入する際のメリットとして、価格が安く、値上がりの可能性が高い点は魅力ですが、一方で物件の建設が完了しない場合は、頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。
経験が少なく小さなディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性が考えられます。
そのため弊社では信頼できる大手ディベロッパーの開発物件を選んでご紹介し、現地スタッフからリアルタイムに工事の進捗も共有を受けています。

④ 初の小口投資スキーム実現

従来は個別物件ごとに個別の投資家様にご紹介するスキームでご案内しており、投資額が大きな金額になる傾向がありました。
今回は日本において「不動産特定共同事業法」の許認可を受けているジャパン・プロパティーズ株式会社様(以下「JP社」との事業提携により、適正なコンプライアンスに則った形でより幅広い投資家皆様に対しお求めやすい投資額でご提案できるスキームが実現しました。
具体的には弊社とJP社様が対象不動産を保有する特例事業者（SPC）を設立し、投資家皆様がそのSPCに出資を行う形で対象不動産をSPC経由で取得します。
対象不動産の賃貸・売買により生じる利益はSPCを通じて投資家皆様に分配されます。
不動産特定共同事業法に基づく許可を受けているJP社様がSPCから業務委託を受ける形で不動産取引(3号事業)と契約締結代理・媒介（４号事業）を行います。

カンボジア不動産投資に興味があるものの、海外投資である以上なかなか融資を利用することができず、現金にて1,000万円以上の資金で投資することに、ハードルが高いと思われている方も多いのではないでしょうか。
また、その資金を出すことができず、実際に投資を断念された方も少なくないでしょう。
セミナーでご紹介する商品は2017年に一部改正された「不動産特定共同事業法」に適用し、安心してカンボジア不動産を投資できるスキームになっています。
ここでは小口化商品の立上げの立場であるセミナー講師が、商品の仕組み、メリット・デメリット、オススメしたい方などについてご説明しますので、カンボジア不動産にご興味がある方、少額で投資を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

1.そもそも不動産特定共同事業法とは？

まずは不動産特定共同事業法の仕組みについて理解しておきましょう。

（1）そもそも不動産特定共同事業法とは？

不動産特定共同事業法は、分かりやすく言えば「不動産ファンドの運用を規制する法律」です。
1995年4月にできた法律ですが、仕組みとしては複数の投資家から投資をしてもらい、収益不動産を取得・運用し、生まれた収益を投資家の持ち分に応じて、分配するスキームになっています。
その収益不動産の運用は適正に運営されている、投資家の利益が保護されることを趣旨として法律になっています。
不動産特定共同事業法が成立当初は「不動産のプロ」同士のスキームが対象だったのですが、2013年、2017年の2度の改正を受け、特定の条件を満たす「特例事業」についても、この法律で守られる対象となり一般投資家まで広がりました。
今回はご紹介するカンボジア不動産を対象とした小口投資商品も、この法律に基づきリリースされた投資商品です。

（2）REITとの違いは？

同じく不動産投資信託商品として、REITを聞いたことがある方も少なくないでしょう。
REITはReal Estate Investment Trustの略で、証券取引所に上場されている会社の商品を投資することができます。
仕組み上では似ていますが、根本的な違いは管轄の違いです。
REITは金融商品として金融庁の管轄であり、小口化商品は国道交通省の管轄であるため、実物不動産投資のメリットは全て享受することができます。

2.カンボジア不動産の小口投資スキームは

セミナー講師は2011年に東南アジア新興国カンボジアにご縁があり、経済成長、特に不動産や金融の今後のポテンシャルを感じ、現地の一等地にあるコンドミニアムの1ルームを1,250万円で投資をスタートしました。
わずか半年で2,000万円近くと価格が上昇し、その後も積極的に投資を継続しています。
その経験を活かし、カンボジア現地と日本に不動産会社を設立し、日本国内に住む投資家を対象にカンボジア不動産をご案内しています。
海外の不動産投資であることもあり、融資を利用することが難しく、みなさんにご安心して頂ける物件を限定し案内していることから、どうしても1件あたり1,500万円以上、5,000万円以上などの高級物件となり、キャッシュを出すにハードルが高くなっています。

弊社にお問合頂いた数多くの投資家から、

・「興味はあるけど、予算が出せない」
・「小口で購入できる商品が欲しい」

という声を頂いたことで、「不動産特定共同事業法」の認定事業者と提携し、カンボジア不動産投資の小口化商品を開発しました。
この商品のスキームとしては、現地に行かずとも日本国内で手続きがすべて完結することができ、管理もすべて私共に任せることができます。
500万円を一口で購入することができますので、今までの商品と比較して、資金のハードルはかなり下がることになっています。

3.小口化商品のメリット

続きまして、小口化商品のメリットについて書いていきます。

（1）管理、運営などについてほとんど手間いらず
一般的にカンボジア不動産を購入される場合は、現地に行って物件を確認し、
・販売業者と契約書を締結（多くの場合は英語の契約書）
・部屋を賃貸に貸すための広告を出す
・物件の維持・管理
など、所有するためにはいろいろと手間がかかります。
今回の小口化商品は、運用は我々に任せて頂ければ全て完結できますので、上記のような手間をほとんどかけずに所有することができます。

（2）500万円からスタートすることができる
通常のカンボジア不動産を購入する場合は、1,500万円が1つのスタート価格になります。
小口化商品の場合は、わずか1/3の金額でスタートできると、スタートしやすいと言えます。
更に、名義は個人、法人どちらでも可能となります。特に法人名義でお持ちのお客様にとっては、運用形態の選択肢が更に広がると言えるでしょう。

（3）米ドル運用で分散
カンボジア不動産投資の小口スキームは 、配当となる収益である家賃、売却額また買取り保証額は全て米ドルとなります。
日本に送金する時はカンボジアの現地にて源泉徴収税(14%)が差し引かれ、日本着金時の取引銀行の為替レートより、米ドルから日本円に換算されます。
結果的に日本円の受け取りとなりますが、運用期間中は米ドルベースでの運用となりますので、通貨分散効果が見込むことができます。

4.小口化商品のデメリット

メリットばかりではなく、デメリットもあることを認識しておく必要があります。

（1）自由に転売することができない
小口化商品は物件を複数の方々と共同で購入し、共同オーナー型の商品なので、自由に転売ができません。
こちらの商品は基本的には、10年お持ちいただく投資商品です。
なお、途中で何らかの事情より途中で現金化されたい場合、売却相手がいる場合は本契約の地位を譲渡する形での転売になります。

（2）カンボジアの政治、経済などのカントリーリスク
カンボジアは発展途上国であるため、国の経済、政治などのリスクはあると言えます。
現在、カンボジアの政権を握っているのはカンボジア人民党のフン・セン政権で、すでに34年目の独裁政権になります。
国の経済は問題なく成長していますが、一党独裁政権である以上、国民の不満が高まる可能性はあります。
一党独裁の国家ならではのカントリーリスクと言えるでしょう。

（3）現地大手開発会社の倒産リスク
現地の開発会社が倒産するリスクはゼロではありません。
弊社は現地大手開発会社と選ぶ際に、過去の工事実績や保証などの支払い漏れがないかなど、実績と信用から選定しています。
とはいえ、今後も絶対に問題がないという保障はありません。
万が一現地の開発会社が倒産などで事業継続が不可能になった場合、約束していた保障利回り等の実施ができなくなる可能性があります。
ただ、たとえそうなったとしてもこのスキームで購入した不動産は、実物資産として残り所有権は維持されます。
会社が倒産すれば、その会社の株式や有価証券の価値がゼロになる金融商品と大きく異なるポイントです。
また、金融危機やコロナなどの世界情勢の変化により、激しく変動した株式や為替と比較して、実物資産である不動産は、歴史的に見ても金融危機や世界情勢の変化に強い投資商品と言えるでしょう。

（4）日本側の営業者の倒産リスク
本商品は不動産特定共同事業法の定めに従い、設立された特別目的会社(SPC)を通じて海外不動産を所有するスキームとなります。
そのSPCは自社が保有する資産、つまり皆様が投資された不動産は、認定事業者自身とは切り離された独立した存在になっています。
仮に認定事業者が倒産等になったとしても、倒産隔離と言って、その倒産による差し押さえ等の対象にはならずに、皆様が購入された不動産は保護される事になります。

5.小口化商品をオススメしたい人

最後に、この商品をオススメしたい人をピックアップしました。

（1）海外投資の中で米ドル運用に興味がある方
円安などのインフレに備えて、米ドルでの資産運用にご興味がある方にオススメしたい投資商品です。
更に、金融商品ではなく、不動産という安定した投資商品であることがさらなるオススメしたいポイントです。

（2）安定した収益を得られたい方
投資商品はメリットがあれば、デメリットもあります。安定した収益を得るのは難しいと言えます。
今回の小口化商品は、現地の大手開発会社による保障利回り、及び満期後の買取保証（投資額と同額で買取）による安定収入を得られる商品ですので、安定した収益を得られたい方にオススメしたい商品です。

（3）500万円以上長期に回す資金がある
こちらの商品は10年と長いスパンで運用する商品となりますので、500万円以上長期運用に回す資金がある方にオススメしたい商品です。
なお、国内の小口化商品でも投資できる商品がありますが、円ではなく、ドル建てで運用したい方にはぜひご検討頂きたいです。

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