現在、日本の税務当局は、既に国外送金等調書制度や国外財産調書制度の義務化により、日本在住の富裕層の海外資産の把握に努めています。しかしそれでも富裕層の所得税や贈与税、相続税の課税漏れが懸念されるため、2018年を目途に日本の富裕層が海外に有する預貯金の口座情報を一元管理するための環境整備を行う予定です。国税庁が納税者の個人口座を一元管理するようになれば、各調書が税務署に提出されている現在よりも、確定申告書や各調書の内容をより詳細にチェックできるようになります。恣意的な口座隠しのみならず、安易な申告ミスや調書の記載漏れにも税務当局の厳しい目が向けられるようになるかもしれません。今回は海外で不動産を持っている方の相談を100件以上受けた実績を持つ税理士の高木先生をお呼びし海外不動産保有者のための確定申告のポイントを解説していただきます。

▲不動産購入前に必ず税金を意識してから行動しましょう

▲大切な資産だからこそ書類の不備はないようにしましょう

不動産購入者が税理士に相談をするタイミングの上位3位をご存じでしょうか？第1位は「最初に不動産を購入した後の確定申告直前」、第2位は「物件購入後しばらく経ってから」、第3位は「物件購入前」です。ただ第3位の「物件購入前」に相談する方は本当にごく少数です。不動産投資で大成功をおさめている人はこのごく少数の「物件購入前」に相談している人だと言われています。つまり海外不動産の税金対策は購入前から始まっていると言えます。今回は海外不動産の税金に関して詳しい信成国際税理士法人の税理士・高木先生から、海外不動産の確定申告を行う際のポイントを解説していただきます。

▲こまめな書類記入が節税のプロになる第1歩

▲適正な為替換算が正確な所得把握につながります

海外不動産からの収入は総合課税の対象となり、自分で確定申告をする必要があります。基本的に、国内での不動産の賃貸収入と同じように所得計算を行います。原則として、不動産に係る収入と経費はTTMで換算します。しかし、毎年継続することを条件とする場合は、収入についてはTTB(外貨を購入する時のレート)で、経費についてはTTS(外貨を円に戻すときのレート)を用いてより税額上有利に計算することができます。また、減価償却については、不動産取得日のTTSで、借入金の金利や建物の保険料についてはTTSで換算します。 また、アメリカで不動産賃貸を行っている場合、賃料から所得税が源泉徴収されています。この場合、アメリカでも日本でも確定申告を行い、源泉所得税の過払い分を還付してもらうだけでなく、日本で外国税額控除を行うことで節税することができます。

日本の場合、「土地」と「建物」はそれぞれ一つの取引主体です。仮に、一つの住宅を土地付きで購入するにせよ、必ず土地と建物それぞれに価額がついています。 しかし、日本以外の国でも土地と建物それぞれに値段がついているとは限りません。特に欧米では、土地と建物が一体の不動産として扱われているのが通常です。課税の際も、土地と建物を一体として評価の対象とする傾向があります。これは、欧米では、アジアと違って土地そのものを売買取引の対象として考えるのではなく、むしろ賃貸などによる収益を生み出すための資本とみなす傾向が強いためです。建物の構造の特徴が日本のものと違って石造物などが多いことや都心部の開発規制が強いために土地そのものを取引の対象にするのが難しいといった背景がこれに作用しているものと思われます。 また、事業用の土地建物やプライベート用の別荘などを売却する場合には、売却の時期をじっくり見定めることが節税につながります。