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「金融の民主化を加速させるクラウドファンディング」

「金融の民主化を加速させるクラウドファンディング」

藤江 田鶴子

Global Real Estate Investment Research & Data Visualization. 藤江 田鶴子

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クラウドファンディングが新たな不動産投資手法として市場を拡大しています。
インターネットを活用しこれまでの煩雑な手間を排除した手軽さと小口投資を可能にしたことにより個人投資家の参入ハードルが下がり、まだREITの規模には及ぼないものの、それに次ぐ個人向け不動産投資商品として大きな成長が期待されます。

<不動産投資に選択肢が増えた>

投資に興味のある方ならすでにご存知かもしれませんが、クラウドファンディング *1 は株式市場を介さず、事業法人や個人がネットを通じて不特定多数から小口資金を調達するスキームです。
クラウドファンディングは、投資型、購入型、寄付型と3つに大別されますが、ここでは投資型に属する不動産クラウファンディングについて語ってゆきます。
現在主流となっている投資スキームは貸付型 *2 ですが、筆者が注目しているのは、平成29年に改正された不動産特定共同事業法(不特法)を用いたスキームです。
資金需要者である事業者がインターネットを介し自ら投資家を勧誘し投資家と出資契約を締結、これによって調達した資金で不動産取引を行い、不動産取引からの収益を投資家に分配するスキームですが、これに対し、資金需要者自身は投資家を勧誘せず別の事業者に投資家の勧誘を委託する方法もあります。
資金需要者が投資家との間の出資契約に基づき調達した資金で不動産取引を行い、不動産取引からの収益を投資家に分配するスキームは上記と同じです。
この他、クラウドファンディング事業者ではなく、特別目的会社(SPC)が投資家と出資契約を締結し、調達した資金で不動産取引を行い収益を投資家に分配するけれど、出資の勧誘はクラウドファンディング事業者がSPCからの委託を受けて行う倒産隔離型といったスキームもあります。

*1 crowd(群衆)とfunding(資金調達)の合成語
*2 貸付型における不動産クラウドファンディングの17年度の市場規模は629億というデータがありました。

不動産投資スタイルのそれぞれのメリット・デメリットをチェックしよう! 不動産投資スタイルのそれぞれのメリット・デメリットをチェックしよう!


2017年度クラウドファンディングにおける類型別構成比 2017年度クラウドファンディングにおける類型別構成比

国内クラウドファンディング市場規模の推移 国内クラウドファンディング市場規模の推移


貸付型の場合、借り手の匿名性を確保するために投資家は物件の詳細を知ることが出来ない場合があり、判断材料が利回りしかないといったリスクを背負う可能性がありますが、これが不特法だと運営会社を通し直接資金を必要とする不動産に資金提供するので投資物件の詳細な情報を得ることが可能になり、投資に重要な判断材料となります。
さて、上記の貸付型と不特法型の気になる利回りですが、2018年の国内10社の事業者データを見ると4%台から9%台をうたっています。
対象物件は、商業施設、アパート、ホテル、ワンルームマンション、地方に特化、空き家、なかにはパチンコホールといったユニークな投資対象もありました。

<あなたの投資スタイルは?>

前述でも触れましたが、不動産投資にクラウドファンディングという選択肢が加わったこことで、これまで資金調達面でハードルが高かったり手間がかかると感じていた個人投資家にとっては資産形成のチャンスが広がりました。
参考までに実物不動産やREITとの違いを表にしています。

資産形成においては不動産の一点張りではなく、バランスよくアセットクラスを構築することを心がけておきたいものです。
富裕層の多くは国際分散投資手法を用いて資産を運用しています。互いに値動きの相関が低い資産を持てばリスクを抑え期待収益率を高められるという現代ポートフォリオ理論を用いた考え方です。
国際分散投資の考え方は、資金の大小にかかわらず同じ手法を適用できますがその際、自分はどこまでリスクを許容できるか、投資活動にどこまで時間をかけられるかなど、ぜひ自分に合った投資スタイルを見つけてください。
もはや国際分散投資は富裕層だけのものではありません。
クラウドファンディングがその一役を担い、国内とは一味違う投資の魅力と機会を提供してくれます。

藤江 田鶴子のプロフィール
Tazuko Fujie
Global Real Estate Investment Research & Data Visualization.
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システムインテグレーターのグループ会社、不動産ポータルサイト運営会社、アメリカ不動産販売会社でマーケティングを担当。現在はスタートアップ企業のマーケティングコミュニケーション支援や海外不動産リサーチに従事。

公開日:2020年3月11日

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