今セミナーでは、アメリカ不動産投資の成功法についてご説明いたします。
多くの人が不動産に投資をされていますが、思ったように利益が上がっていない、もしくは損をしているように見受けられます。
保有不動産を売却するところまで含め、トータルで利益を出されている方はごく少数です。
また日本国内では人口減少、空室率の悪化、家賃の値下がりなど明るい話が無い一方、アメリカを見ますと人口上昇、約5％程度の空室率、家賃の値上りなど明るい話でいっぱいです。
またアメリカの不動産は取引の透明性が高く、しかも節税も狙えるなど日本に比べ、多くの魅力を持っています。
今セミナーでは海外不動産売買の実務経験を積んだアルマジラフの大西代表より、アメリカ不動産の魅力と節税メリットについて語っていただきます。
是非ご参加ください。

不動産投資で損をしている方は沢山います。
なぜでしょうか？
それは3つのキャッシュポイントの仕組みを理解していないことにあると思います。

1.不動産投資はマイナス10％スタート

1つ目のキャッシュポイントは諸経費です。
物件購入時に物件価格の約7％、売却時に約4％、合わせて約11％、つまり物件価格の約１割もの売買諸経費がかかります。
適正価格1億円の不動産を相場通り1億円で購入しすぐに1億円で売却した場合、適正価格で取得しているにも関わらず短期で売買を行うと1割も損をしてしまいます。
相場より10％以上安く購入できるような目利きの力、そのような物件をいち早く知らしてくれる情報網があれば別ですが、通常はマイナス10％からスタートしますので、投資不動産は何年か運営を行わなければ諸経費を上回る利益がでません。

2.所有期間の変動要素＝リスク

2つ目のキャッシュポイントはインカムゲイン、賃料の手残り額です。
手残り額は以下のようになります。

手残り = 賃料 - 経費 - 返済 - 税金

それぞれが一定であれば、何年で諸経費を取り戻せるのか、何年後いくらの利益がでるのかを計算できますが、これらは毎年変動します。
その『所有期間に変動するもの = リスク』ということになります。
『所有期間に変動するもの = リスク』とは以下のようなものが上げられます。

賃料、空室率、入居者募集費用、清掃費、給湯器交換費、減価償却費、元金・元本返済割合、エアコンの故障、大規模修繕費、エレベーターの保守・点検費、金利、税金など
基本的に空室率は築年数と共に上がり、賃料は減少します。
また入居者が入れ替わるたびに次の入居者募集費用や清掃費、また10年に1度給湯器の交換やエレベーターの保守費用が掛かったりと手元に残るお金がマイナスになるような年もあるでしょう。
さらに不動産業者は火災保険の費用や、突発的にかかる費用などは教えてくれません。
不動産経営をされる方はご自身で、どういった費用がかかるのか、最悪の場合を想定し返済計画を立てなければならないのです。

3.売却時に物件価格が値下がる

3つ目は物件売却時の値上がりと値下がりです。不動産は売却をするまで利益が確定しません。

需要と供給のバランスから、日本の不動産は原則価格が下がります。

1.諸経費10％を払い、
2.その分以上の手残り賃料を稼いぎ税金も収めてきたにも関わらず、
3.貯めてきた分以上に物件の売値が下がる

ということが日本の不動産では頻繁におきています。

さらに、収入には所得税がかかるにも関わらず、値下がり分は100％損ということになります。

セミナーではアメリカ不動産を購入することでなぜ節税になるのかご説明します。
アメリカ不動産を日本人が購入した場合、日本の税法が適用されます。
また所得税の計算も円換算して、日本で確定申告を行います。
そのため減価償却の計算も日本の税法に則り、築22年以上の木造住宅の場合、簡便法により4年で建物部分を償却します（土地は償却されません）。

（ 耐用年数 22年 × 0.2の切り捨て ＝ 4年 ）

つまり、仮に建物価格を1億円、建物割合を80％としますと、年間2,000万円の減価償却を取ることができます。
不動産所得は給料所得と合算されるので、仮に年収を2,500万円しますと、

給与所得2,500万円 - 不動産所得2,000万円 = 課税所得500万円

確定申告することにより払いすぎていた所得税・住民税約1,000万円が還付されます。

2,000万円×累進税率50％ = 1,000万円

※所得税・住民税の実効税率を50％として概算
※不動産の収入を考慮せず概算

購入額と同じ価格で売却した場合、償却分8,000万円に対して譲渡税がかかりますが、5年を過ぎて売却することで長期譲渡となり、分離で20％となります。

譲渡益8,000万円 × 長期譲渡税20％ = 1,600万円

累進課税の税率50％（仮）より控除し、売却後に分離で20％課税となるため節税額が購入時に確定し、通常の不動産投資の利益に追加されるため、非常に有利な条件での投資となります。

建物価格 × 建物比率 ×（自身の税率 - 20％）= 節税額

1億円 × 80％（50％ - 20％）= 2,400万円

投資額1億円に対し2,400万円、つまり不動産投資とは別に投資額に対し24％の利益を確定できます。

高所得者が有利な投資法

年収が高い方ですと国内で不動産所得を得ても給与所得に合算されるので、所得税が累進課税で上がり手残りはそこまで増えません。
給与所得に合算され、高い利率の税額を支払うにも関わらず、物件は利回りが高ければ高いほど、売却時の物件価格が下がります。

一方で、アメリカ不動産は所得が高いほど節税効果が大きく、経営者・役員・外資系企業・金融・証券・保険業・医師・弁護士など働き盛りの高所得の方々にはより大きなリターンを得ることができます。

日本は土地の価値が高い

当然日本の物件でも同じ計算となりますが、日本の物件の場合は土地の価格が7～8割（東京）、建物部分が2～3割となるのであまり減価償却費は大きくありません。

アメリカは土地が広大なので、土地値が低く割合は1〜3割ほどで建物部分が大半をしめるため、減価償却費が多くとることができ節税効果を生み出します。

北海道では同じ効果が得られるか？

地方の物件ですと土地が安いのでアメリカと同じように建物割合が多くなり、減価償却費も大きくとることができます。
しかし、北海道の築22年の物件が新築と同じ賃料で貸し出せ、取得時と同じ金額で売却できますでしょうか？
中古でも物件価格が上がり続けているアメリカなので、節税効果に加え、物件の値上がり益も受け取れるのです。

アメリカ人がアメリカで物件を買っても短期償却はとれない

中古の住宅は値上がりしているのでそもそも価値が大きく減る（減価償却を数年で大きく取る）という考えがありません。
よって、アメリカ人は築22年以上の木造物件を購入しても4年で償却をとれないのです。

物件価格が上がっているにも関わらず、日本人のみ建物部分を4年で償却できるという税制の歪みを利用することが可能なのです。

▲アメリカ不動産を購入の際に融資を受けられる銀行と融資条件

▲理想の融資条件と無理のない返済計画

アメリカ不動産を購入の際に融資を受けられる銀行と融資条件を表にまとめました。

アメリカの銀行

アメリカの銀行でもフェデラルセービングバンクなど、購入不動産を担保に借入れることは可能なのですが、必要書類を英訳し、数ヶ月をかけ審査を行い、金利は5％前後となりますので現地の銀行で借入をすることは現実的ではありません。

日本の銀行

幸い、日本では低金利が続いており現地の方が驚くような条件で融資を受けることができます。
セゾンファンデックスのみ現地の物件を担保に融資が受けられ、その他の銀行は、金融資産や不動産など何かしらの担保となるものが必要です。
また融資条件は借入者の資産内容やお仕事先、勤続年数などによって変わります。

セゾンファンデックス

物件価格の最大50％内の貸出金となり、現金のみ返済で元金は7年後の一括返済もしくは7年後に元利均等型の返済へと切り替えが可能です。
おおよそ返済期間15年、金利1.5％を予定しておりますが、確定しているものではありません。
現在対応している物件はアメリカでもカリフォルニア州とテキサス州となります。

日本政策金融公庫

フルローンで買われたご自宅でも投資用不動産の第二抵当でも、担保があれば2,000万円を上限に比較的容易に借入が可能です。
金利も1％前後の事例が多く、小さめの物件であればまずは公庫をおすすめします。

SMBC信託銀行プレスティア

預金3,000万円を定期預金として運用することを条件に借入が可能です。

オリックス銀行

金利が4％近くなることも多いのですが、借入額と返済期間が長くとれる傾向にあり、キャッシュ・フローはオリックス銀行がよくなるケースもあります。

東京スター銀行

SMBC信託銀行同様、比較的低金利で借りられ少し長めに返済期間を取れる事例が多いです。

三井住友銀行・みずほ銀行

基本的に都市銀行は海外不動産への投資は門前払いですが、弊社では融資実績が多く以前融資を通して頂いた担当者にお繋ぎすることが可能です。